房產知識
幸福貸款好放心
選對房貸不擔心
找到適合自己心意的房子，如果不是手頭上有一大筆足夠支付房屋價款的資金，那麼在付了頭期款後，辦理貸款是主要資金來源，早期房屋貸款利率較高時，還有人會採用保單貸款方式來籌款，不但不用抵押不動產，利率也比較低。但現在低利率的時代，銀行承作房屋貸款利率普遍偏低，如何選對適合自已的貸款方式，考驗著您對自己未來生活的規劃及資金運用的管理。
貸款有利條件
- 債信良好：現在人大多有在使用信用卡，確保每次信用卡繳費情形良好，會加快申請銀行貸款審核通過時間。
- 具有還款能力：銀行在貸款時最主要的是看借款人有没有足夠的還款能力，衡量要不要撥貸及撥貸的成數。而衡量的方式就是看借款人是否有正當且穩定收入的工作。
- 借款人年齡：年齡偏高對銀行來說撥貸的風險也會相對偏高，青、壯年是銀行比較偏好的年齡，因為這對銀行來說意味著借款人是否有足夠的時間及能力償還借款。
- 所抵押貸款的房屋價值：該房屋價愈有價值，相對銀行來說其撥貸風險愈低，會比較願意核給比較高的貸款成數。
貸款衡量事項
- 個人還款能力：依照個人每個月固定收入情形扣除必要花費後，以比較保守的方式計算能動支的金額，未來每月固定要繳付給銀行的額度最好在該筆金額以下。
- 個人還款偏好：考量自己的個性，喜歡長痛不如短痛，抑或是長長久久細水長流型。選擇愈短時間償還借款，短期負擔較大，但長期計算總支出較少。
- 主要往來銀行：可跟主要往來的銀行瞭解是否有較為優惠的貸款方案。例如有在使用的信用卡銀行、購買保單的銀行或者有存款額度抵借款額度計算利息方案的銀行等，透過與銀行相關金融理財產品搭配，提高貸款彈性。
- 善用政策性房貸：政府推出多種購屋貸款優惠政策，善用這些政策性房貸為自己降低貸款利率，包含：首次購屋貸款、青年購屋低利貸款、青年安心成家貸款、輔助公教人員購屋貸款、原住民購置自用住宅貸款、國宅優惠貸款、輔助勞工建購住宅貸款等。
- 貸款銀行服務品質在貸款過程中，銀行人員會充分告知貸款相關流程及費用，有書面資料詳細記載，且能協助您評估目前收支狀況，整合銀行本身金融理財產品，提供符合您能力及偏好的貸款建議，並會在撥貸款持續提供後續服務。
房貸類型
- 指數型房貸：
- 指數型房貸ARMs（Adjustable Rate Mortgages）是一種依據約定利率做為房貸訂價的基礎，也就是先訂定「指標利率」，做為調整房貸利率的標準，然後再「加減碼」的房屋貸款。
- 指數型房貸利率 = 定儲利率指數 + 加減碼利率。
- 目前承作之銀行（中央銀行全球資訊網）：臺灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫商業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、花旗（台灣）商業銀行、上海商業儲蓄銀行、台北富邦商業銀行、國泰世華商業銀行、高雄銀行、兆豐國際商業銀行、臺灣中小企業銀行、渣打國際商業銀行、台中商業銀行
- 理財型房貸：
- 理財型房貸是一種可讓房貸價值靈活運用的理財方式，與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金（包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金）會轉換為循環額度，可隨時動用、按日計息，方便資金調度。
- 利息費用 = 動用餘額 × 年利率 / 365 × 動用期間
- 抵利型房貸：
- 抵利型房貸就是房貸借款人向銀行申請及約定以抵利型房貸借款之計息方式計算利息，並指定活期儲蓄存款帳戶作為抵利帳戶，透過存款折抵房貸本金的方式來減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。借款人可以將資金集中存放於抵利型房貸所連結之抵利帳戶內，當存款越多時應繳付之房貸利息就會越少。如果臨時有資金需求，還是可以動用該筆存款，使資金運用更加靈活！
- 每日借款利息 = 當日結算借款本金餘額 × 借款利率 ÷ 365
- 每日存款利息 = 當日抵利帳戶結算存款餘額（超過新臺幣壹仟萬元整之部份不予計入且不逾當日結算借款本金餘額）× 借款利率 ÷ 365
- 存款利息每月結算，於借款繳款日滾入存款本金後，並立即沖抵借款利息，借款人應納之存款利息所得稅，由銀行依法代為扣繳。
- 利率遞減型房貸：
- 房貸利率可以逐次遞減，貸款時以較高的利率計息，以還款準時與否（是否有信用）遞減利率。採取這種貸款方式，要比較剛開始的利率、可遞減的次數及每次減碼幅度。
- 保障型房貸：
- 以指數型房貸計算利率為基礎下，將房貸利率設訂一個上限，償還期間若在利率上限內，則以指數利率計算利息，若超出利率上限，則以原設上限利率計息。
- 固定型房貸：
- 與銀行約定在一定期間內，以固定利率計算房貸利息，每月償付債息金額不會因為市場利率波動而提高或降低。
銀行貸款利率攤還速算表（以各申辦銀行實際利率為準）
本表以貸款100萬元為單位，每期（月）本息平均攤還計算單位：新台幣 / 元
| 年利率 / 年度 | 7年 | 10年 | 15年 | 17年 | 18年 | 20年 | 30年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.875% | 12,277 | 8,706 | 5,930 | 5,277 | 5,005 | 4,543 | 3,159 |
| 1.000% | 12,331 | 8,760 | 5,985 | 5,332 | 5,061 | 4,599 | 3,216 |
| 1.125% | 12,385 | 8,815 | 6,040 | 5,388 | 5,116 | 4,655 | 3,274 |
| 1.250% | 12,439 | 8,869 | 6,096 | 5,444 | 5,172 | 4,711 | 3,333 |
| 1.325% | 12,472 | 8,902 | 6,129 | 5,477 | 5,206 | 4,745 | 3,368 |
| 1.375% | 12,494 | 8,924 | 6,151 | 5,500 | 5,229 | 4,768 | 3,392 |
| 1.500% | 12,548 | 8,979 | 6,207 | 5,557 | 5,286 | 4,825 | 3,451 |
| 1.625% | 12,603 | 9,034 | 6,264 | 5,613 | 5,343 | 4,883 | 3,512 |
| 1.750% | 12,657 | 9,090 | 6,321 | 5,671 | 5,400 | 4,941 | 3,572 |
| 1.875% | 12,712 | 9,145 | 6,378 | 5,728 | 5,458 | 5,000 | 3,634 |
| 2.000% | 12,767 | 9,201 | 6,435 | 5,786 | 5,517 | 5,059 | 3,696 |
| 2.125% | 12,823 | 9,257 | 6,493 | 5,845 | 5,575 | 5,118 | 3,759 |
| 2.250% | 12,878 | 9,314 | 6,551 | 5,904 | 5,635 | 5,178 | 3,822 |
| 2.375% | 12,934 | 9,370 | 6,609 | 5,963 | 5,694 | 5,238 | 3,887 |
| 2.500% | 12,989 | 9,427 | 6,668 | 6,022 | 5,754 | 5,299 | 3,951 |
| 2.625% | 13,045 | 9,484 | 6,727 | 6,082 | 5,814 | 5,360 | 4,017 |
| 2.750% | 13,101 | 9,541 | 6,786 | 6,142 | 5,875 | 5,422 | 4,082 |
| 2.875% | 13,157 | 9,598 | 6,846 | 6,203 | 5,936 | 5,484 | 4,149 |
| 3.000% | 13,213 | 9,656 | 6,906 | 6,264 | 5,997 | 5,546 | 4,216 |
| 3.125% | 13,270 | 9,714 | 6,966 | 6,325 | 6,059 | 5,609 | 4,284 |
| 3.250% | 13,326 | 9,772 | 7,027 | 6,387 | 6,121 | 5,672 | 4,352 |
| 3.375% | 13,383 | 9,830 | 7,088 | 6,449 | 6,184 | 5,736 | 4,421 |
| 3.500% | 13,440 | 9,889 | 7,149 | 6,511 | 6,247 | 5,800 | 4,490 |
| 3.625% | 13,497 | 9,947 | 7,210 | 6,574 | 6,310 | 5,864 | 4,561 |
| 3.750% | 13,554 | 10,006 | 7,272 | 6,637 | 6,374 | 5,929 | 4,631 |
| 3.875% | 13,611 | 10,065 | 7,334 | 6,700 | 6,438 | 5,994 | 4,702 |
| 4.000% | 13,669 | 10,125 | 7,397 | 6,764 | 6,502 | 6,060 | 4,774 |
| 4.125% | 13,726 | 10,184 | 7,460 | 6,828 | 6,567 | 6,126 | 4,846 |
| 4.250% | 13,784 | 10,244 | 7,523 | 6,893 | 6,632 | 6,192 | 4,919 |
| 4.375% | 13,842 | 10,304 | 7,586 | 6,957 | 6,697 | 6,259 | 4,993 |
| 4.500% | 13,900 | 10,364 | 7,650 | 7,022 | 6,763 | 6,326 | 5,067 |
| 4.625% | 13,958 | 10,424 | 7,714 | 7,088 | 6,829 | 6,394 | 5,141 |
| 4.750% | 14,017 | 10,485 | 7,778 | 7,154 | 6,896 | 6,462 | 5,216 |
| 4.875% | 14,075 | 10,546 | 7,843 | 7,220 | 6,963 | 6,531 | 5,292 |
| 5.000% | 14,134 | 10,607 | 7,908 | 7,287 | 7,030 | 6,600 | 5,368 |
| 5.125% | 14,193 | 10,668 | 7,973 | 7,353 | 7,098 | 6,669 | 5,445 |
| 5.250% | 14,252 | 10,729 | 8,039 | 7,421 | 7,166 | 6,738 | 5,522 |
| 5.375% | 14,311 | 10,791 | 8,105 | 7,488 | 7,234 | 6,808 | 5,600 |
| 5.500% | 14,370 | 10,853 | 8,171 | 7,556 | 7,303 | 6,879 | 5,678 |
節稅做對真開心
貸款利息抵稅
購買自用住宅房屋貸款金額，可於申報綜合所得稅時，作為列舉抵除額，以降低所需繳付的稅款。
贈屋比送錢還省
贈與現金是以所贈金額計算稅額，買房屋送人是以房屋及土地公告現值計算稅額，而公告現值大幅低於實際買賣價格，所以稅額計算上相差可達十多萬。不過買房贈人前提是先將該房屋記在自己名下，之後再作贈予過戶出去。
像長輩多會為子女出購屋的錢，如果是直接出錢，在超過一人一年贈予免稅額220萬部份，則要繳10%贈予稅。舉例來說，長輩資助子女購屋花500萬（贈予），扣除免稅額額度220萬部份，剩下280萬部份要扣10%稅額，即要繳28萬，長輩先用自己的名義將房子買下來後再過戶給子女，假設土地公告現值100萬、房屋公告現值20萬，總計120萬。其贈予該房屋價值120萬低於免稅額額度220萬，這樣就不會課到稅了哦！
契稅節省法
不動產因買賣、贈與等過程，取得所有權人（買方）依契價6%課徵財產移轉稅即為契稅。
- 為降低稅額，可採用房屋評定現值作為徵收基準，會比用實際成交價作基準來得低。
- 如果是購買預售屋，可跟建商談由建商負擔契稅作為促銷優惠。
贈與稅稅率表
| 課稅贈與額 | 稅率 | 級距 | 贈與淨額 × 稅率－ | 累進差額 = 應納贈與稅額 |
|---|---|---|---|---|
| 30萬元以下 | 4% | 30萬元以下 | 贈與淨額×0.04－ | 0 = 應納贈與稅額 |
| 30～ 57萬元 | 5% | 30～57萬元 | 贈與淨額×0.05－ | 3,000 = 應納贈與稅額 |
| 57～114萬元 | 6% | 57～114萬元 | 贈與淨額×0.06－ | 8,700 = 應納贈與稅額 |
| 114～162萬元 | 8% | 114～162萬元 | 贈與淨額×0.08－ | 31,500 = 應納贈與稅額 |
| 162～216萬元 | 11% | 162～216萬元 | 贈與淨額×0.11－ | 80,100 = 應納贈與稅額 |
| 216～270萬元 | 14% | 216～270萬元 | 贈與淨額×0.14－ | 144,900 = 應納贈與稅額 |
| 270～331.5萬元 | 17% | 270～331.5萬元 | 贈與淨額×0.17－ | 225,900 = 應納贈與稅額 |
| 331.5～408萬元 | 20% | 331.5～408萬元 | 贈與淨額×0.20－ | 325,350 = 應納贈與稅額 |
| 408～510萬元 | 23% | 408～510萬元 | 贈與淨額×0.23－ | 447,750 = 應納贈與稅額 |
| 510～720萬元 | 26% | 510～720萬元 | 贈與淨額×0.26－ | 600,750 = 應納贈與稅額 |
| 720～960萬元 | 30% | 720～960萬元 | 贈與淨額×0.30－ | 888,750 = 應納贈與稅額 |
| 960～1,440萬元 | 35% | 960～1,440萬元 | 贈與淨額×0.35－ | 1,368,750 = 應納贈與稅額 |
| 1,440～2,880萬元 | 40% | 1,440～2,880萬元 | 贈與淨額×0.40－ | 2,088,750 = 應納贈與稅額 |
| 2,880～4,500萬元 | 45% | 2,880～4,500萬元 | 贈與淨額×0.45－ | 3,528，750 = 應納贈與稅額 |
| 4,500～9,000萬元 | 50% | 4,500～9,000萬元 | 贈與淨額×0.50－ | 5,778,750 = 應納贈與稅額 |
| 9,000～15,000萬元 | 55% | 9,000～15,000萬元 | 贈與淨額×0.55－ | 10,278,750 = 應納贈與稅額 |
| 15,000萬元 以上 | 60% | 15,000萬元以上 | 贈與淨額×0.60－ | 17,778,750 = 應納贈與稅額 |
遺產稅稅率表
| 級別 | 遺產淨額 | x 稅率－ | 累進差額 = 應納遺產稅額 |
|---|---|---|---|
| 1 | 300,000 以下 | x .02 － | 0 = 應納遺產稅額 |
| 2 | 300,000 － 600,000 | x 0.03 － | 3,000 = 應納遺產稅額 |
| 3 | 600,000 － 1,140,000 | x 0.05 － | 15,000 = 應納遺產稅額 |
| 4 | 1,140,000 － 1,620,000 | x 0.07 － | 37，800 = 應納遺產稅額 |
| 5 | 1,620,000 － 2,160,000 | x 0.09 － | 70，200 = 應納遺產稅額 |
| 6 | 2,160,000 － 2,700,000 | x 0.11 － | 113,400 = 應納遺產稅額 |
| 7 | 2,700,000 － 3,510,000 | x 0.14 － | 194,400 = 應納遺產稅額 |
| 8 | 3,510,000 － 4,080,000 | x 0.17 － | 299,700 = 應納遺產稅額 |
| 9 | 4,080,000 － 5,100,000 | x 0.20 － | 422,100 = 應納遺產稅額 |
| 10 | 5,100,000 － 7,650,000 | x 0.23 － | 575,100 = 應納遺產稅額 |
| 11 | 7,650,000 － 10,200,000 | x 0.26 － | 804,600 = 應納遺產稅額 |
| 12 | 10,200,000 － 14,400,000 | x 0.30 － | 1,212,600 = 應納遺產稅額 |
| 13 | 14,400,000 － 24,000,000 | x 0.34 － | 1,788,600 = 應納遺產稅額 |
| 14 | 24,400,000 － 33,600,000 | x 0.38 － | 2,748,600 = 應納遺產稅額 |
| 15 | 33,600,000 － 48,000,000 | x 0.42 － | 4,092,600 = 應納遺產稅額 |
| 16 | 48,000,000 － 90,000,000 | x 0.46 － | 6,012,600 = 應納遺產稅額 |
| 17 | 90,000,000 － 160,000,000 | x 0.52 － | 11,412,600 = 應納遺產稅額 |
| 18 | 60,000,000 以上 | x 0.60 － |
