房市新聞
自住客能不能趁現在撿便宜 專家揭露這時候是抄底好時機
地產天下/文/記者張瀞勻/(圖/信義房屋提供)房市自去年第七波信用管制以來逐漸冷卻，加上川普的關稅政策，國內外經濟局勢不穩定為市場帶來很大的不確定性，衝擊買賣雙方的信心。信義房屋北投捷運店經理張育綸表示，房市目前主要受影響的還是投資族群居多，交易熱度雖不若過往，但也出現議價空間，自住需求的用戶不妨趁此時機多看房，遇到心儀的物件多議價，有機會能以不錯的價格入手。信義房屋北投捷運店經理張育綸表示，根據一線狀況觀察，無論是預約看屋量或實際交易量，自去年第三季起便出現下滑趨勢，顯示買方動能自去年就已開始轉弱，加上關稅政策帶來的股市震盪，使不少準買方暫時退場觀望，投資客更是幾乎銷聲匿跡，讓房市持續呈冷靜狀態。張育綸提到，雖然大環境影響民眾信心，但近期在一線陸續觀察到委託量增加，且賣方的立場也較為鬆動，願意與誠意買方討論價格；特別是雙北地區的物件，因過去幾年漲幅沒有其他地區高，屬於穩定走揚，產品保值性較高，價格也比較不容易調整，隨著市況的轉變，房價也開始稍有變化，對自用的購屋族反而是機會點。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近期市場上物件開始陸續增加，一方面市場景氣平淡待售去化緩慢，及符合房地合一稅制度下的誘因，包括持有超過五年、稅率下降至20%者，或符合自用連續設籍滿六年，符合400萬免稅條件等，少數屋主在需要資金調度或者獲利了結的情況下，的確部分價格上是更有彈性。張育綸建議有意購屋的民眾，不妨趁目前市場尚不明朗、屋主態度較鬆動的時候進場，尤其是自用剛需族群，若有屬意的地區可依據實際需求，把握目前物件選擇多的時候多看房、多議價；對價格有不確定的部分亦可與專業房仲討論出價方式，或許有機會以意想不到的價格入手高CP值的物件， 一圓成家夢。
戴德梁行：2025房市回歸冷靜
估土地成交量、商用不動產成交量、全台建物買賣移轉棟數，面臨「三降」受政策衝擊，2025年台灣不動產市場恐向下探底。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達2日指出，全台住宅市場2025年將回歸冷靜，加上打房發威、建商沒錢買地，預售市場恐面臨急凍，估計全年土地成交量、商用不動產成交量、全台建物買賣移轉棟數三大指標，面臨「三降」。戴德梁行2日公布2025年不動產市場趨勢報告，楊長達表示，2024全年商用不動產市場交易總額近1,480億元，其中企業自用型交易占比高達75％，為市場主力，尤其是半導體產業受益於AI應用浪潮，因擴廠需求強勁而加速購置現有科技廠房，推動全年廠房交易金額達742億元，占總交易額超過一半，創下歷史新高。展望2025年，楊長達表示，台商匯回境外資金陸續解禁，加上保險業投資報酬率有望調降，將為商用不動產市場注入新的資金活水；AI應用浪潮將持續推動半導體產業擴張，產業需求帶動自用型買方將持續鎖定高品質之現貨廠房；投資型買方資金充足，將聚焦於已有穩定租金收益的標的，如倉儲物流等，伺機出手。預期在產業需求與市場資金豐沛的雙引擎推動下，2025年有望延續熱度，全年交易金額估計有1,200億元，比2024年減少約19％。土地方面，戴德梁行統計，2024全年土地交易量為2,632億元，足足有2024年的1,129億元達2.3倍，不僅是2022年央行升息以來之年度新高，亦為史上第四高，僅次於央行升息前於 2019至2021年創下年均量突破3,000億元的黃金三年，也輕易越過2,294億元的年均線。展望2025年，在AI科技產業發展帶動下，工業土地全年需求仍將穩定成長；住商類土地則蒙上限貸令陰影，建商將暫停土地進貨。楊長達表示，以土地交易量2,000億元的十年均線而言，估計2025全年交易量將減少逾3成，萎縮至1,800億元。建物買賣移轉棟數方面，亦將受銀行融資政策影響而大幅縮減，預估將由2024年的34.5萬棟，縮減至28萬棟左右，減幅上看18％。2025.01.03 03:00 工商時報 蔡惠芳
房市總司令顏炳立：2025房市 唱「最後的火車站！」
2025年元旦開春後第一天，「房市總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立2日解盤2025年房市趨勢指出，2025年房市可以用一首台詞歌「最後的火車站！」來形容，自住買方不知道火車要開到哪裏、但投資投機客「悔恨已經深如海，惡夢已經醒！」全年房市將處於「夢遊狀態」；不過基本盤需求還在，有人說房價恐怕會跌2成？這種臆測，只有「7個字」來註解，就是「一點機會都沒有！」因為這樣銀行會先倒！顏炳立2日一開場就直指，央行把市場金脈斷鏈，2025年「房市已經Finish了！」有房仲業者說2025年恐將天寒地凍，還懷疑自己手機是不是壞掉了？因為一天到晚都沒有響、也沒有客戶打電話來詢問，其實市場沒這麼嚴重，因為剛性需求還在，「成交量告訴你還有溫度！」只是房仲業大概2025年要當「阿湯哥」，因為要完成買賣雙方大量成交已變成不可能的任務。至於房價方面，顏炳立表示，2024年是炒作，炒到有「超額利潤」，但是2025年，不合理的價格會被「打為原形而已」，所以是「成屋打龍成蛇」，預期今年房市將處於「夢遊」狀態，沒有激情，進入量縮、價修正格局。顏炳立指出，先前還有人預期房價會跌2、3成？如果跌2成以上，「銀行就會先倒！知道嗎？」如果政策把市場這隻鳥給玩死了，就要作人工呼吸急救了，所以這種期待，送你7個字：「一點機會都沒有！」顏炳立表示，現在銀行房貸牌告利率是2.6％～2.8％，但實際上民眾已都貸到3％，雖然央行沒升息，但實際上已升準，嚴格控管金流，所以「有錢任性、沒錢就認命」。顏炳立也預期，2025年房市，將處於「夢遊」狀態，沒有激情，呈現量縮、價修正格局；飯店市場，價難漲，也將呈現「夢遊」狀態；至於土地市場，蛋黃區只剩下都更布料，行情仍堅挺，蛋白區西裝布料則價修5％會見量，全年成交額會比2024年減少3成多至1,800億元，總體來說不會悲觀；辦公市場方面，不論買賣或租金，價、量都活絡；店面則降價依舊無量，難以回到高峰；此外預售屋市場，單價不會再創新高，呈量縮、價修正、促銷多的市場；成屋市場方面，量會縮、價修正，但不會跌破兩年前的成交價。2025.01.03 03:00 工商時報 蔡惠芳
全球爆建商倒閉潮、台灣風暴何時來？專家這麼說
經濟日報 記者游智文／即時報導繼亞洲中國房市泡沫崩盤，大建商倒閉風潮蔓延，歐洲奧地利房產巨頭西格納29日宣布破產，全球先進國家房市正陷入爆雷颱風圈中，台灣房市會如何？房市趨勢專家李同榮表示，台灣房市雖然出現死亡交叉，目前處高檔反轉風險中，但因有四項支撐，將以盤代跌，微緩著陸，不會有崩盤危機。李同榮指出，從2019年開始，全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速，先進國家房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速，全球央行不得不採持續升息機制，控制通膨不再惡化，並收縮市場資金，房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下，資不抵債的大型建商開始相繼倒閉，並陸續產生骨牌效應。全台六都房價五年漲幅評估表 資料來源／吉家網不動產提供全台六都房價五年漲幅評估表 資料來源／吉家網不動產提供李同榮分析，中國三大民營房企恆大、碧桂園、遠洋接連爆雷，韓國因一年持續升息八碼令房價由多轉空急跌，而近年從歐洲英國、德國、瑞典、奧地利再到澳洲、中國大陸、韓國、甚至加拿大，建商倒閉潮如野火蔓延，但台灣房市，如同處在颱風的風暴中卻顯現得風平浪靜，分析其房市支撐力主因有四：一、超漲幅度有限，跌幅也有限從2019-2023年間，房價平均漲幅，五年六都平均漲幅60%、平均年漲幅12%，營建成本五年增加20%、平均年漲幅4%。消費物價五年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7%，實質房價平均漲幅：五年漲幅26.5%、平均年漲幅5.3%。另外5年每年平均經濟成長率3.4%，每年實質房價超漲幅度：5.3%-3.4%=1.9%。由上述數據分析，此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅，扣除營建成本、物價、經濟增長等因素，實際超漲幅度有限，市場轉空時，跌幅也很有限，因此台灣房市不會有崩盤危機。二、央行保守限貸，嚴控建商資金槓桿操作相對於先進國家對建商融資控管與衍生性商品控管的鬆散，台灣央行是過度保守，5次限貸對風險控管提前部署，壓抑房市的過度擴張，爛尾樓風險只局限於小型建商，影響整體房市不大。三、大建商財務健全，獲利穩健台灣房企上市公司近十年來朝向多角化經營，財務結構相當健全，獲利穩健，由於建商口袋深，經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力，餘屋得以因市場機制慢慢消化，不會有價格崩潰與資金缺口的衝擊。四、升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限近兩年台灣五次，2022年共升息2.5碼，2023 年至今則升息0.5碼。因為升息幅度有限，且市場剛性需求的支撐力道強勁，相對於房市的衝擊也非常有限。李同榮表示，根據國際清算銀行（BIS）2022的數據，整體先進國家家庭債務／GDP比重約為70%左右，家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、中歐、南韓、加拿大等國家。自2019開始全球資金量化寬鬆，新進國家房市都走一波多頭走勢，直至近年升息影響經濟增長，2023下半年開始走空。台灣在2022年房貸與建築融資總和佔比約50%，房價漲幅在先進國家中段班。雖然，台灣房市在今年第三季已出現死亡交叉，預期2024 Q1前房市將由多轉空，然因上述四大支撐主因，房市沒有崩盤危機，將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。
豪宅變雞肋、秒殺案成絕響…打炒房條例上路，市場將有3大變化
內政部日前預告平均地權條例打炒房修法配套子法，預計最快5月上路，天時地利不動產總經理張欣民表示，新法上路一定會對國內房市產生衝擊，目前可預見的就有三大變化。首先，房市將重新進入一年30萬棟以下寒凍期。張欣民表示，這次平均地權條例修法，主要就是劍指預售屋市場中的投資客，一般市場的認知跟觀察，過去兩三年這類的投資客占市場比例可能達到二到三成。新法上路後，在嚴刑峻法下，這些投資客一定是逃之夭夭，先前30萬棟以上的房屋買賣移轉交易量，打掉這兩到三成的假性需求之後，整體房屋交易量縮小將會成為常態，30萬棟以下的年交易量預料會持續二到三年一段時間。第二，豪宅市場將變成雞肋。私法人一直是台北豪宅市場重要主力，許多富人以法人公司名義購買豪宅，一來節稅，二來賺價差，三來為多餘資金找出路。新法限制私法人購置住宅採許可制，富人對豪宅興趣勢必大減，但因目前景氣並不差，有錢人口袋深，也不會隨意拋售，價格不致大跌，豪宅將淪為食之無味，棄之可惜的雞肋。第三，秒殺案將成絕響。這次修法除了重罰炒作，還設有高額檢舉獎金制度，重賞之下，許多人躍躍欲試，因為檢舉成功一次可能就有自備款，這將過去房市流行的誇大不實宣傳，如安排人手漏夜排隊、對外宣稱「秒殺」熱銷等字眼，從市場消失，賣房子的業者會更加謹慎小心來賣房子。來源：經濟日報 記者游智文
