房市新聞
房地產5熱區 「實價課稅」要動了
2013/09/21 【聯合報╱記者林政忠／台北報導】房地產「實價課稅」明年將跨出重要的第一步。財政部督促地方政府，將房屋評定現值「朝市價方向調整」，做為未來實價課稅的基礎。內政部也要求，後年起，土地公告現值應達市價九成，讓土增稅趨近實價課稅。財政部官員坦言，房屋評定現值和土地公告現值一旦趨近市價，未來售屋者的稅負將會大增。假設：台北市大安區不動產售價三千萬元，取得成本一千萬（房屋評定現值兩百萬、土地公告現值六百萬）；經過試算，實價課稅須納稅兩百萬、推估所得課稅則僅為卅八點四萬，兩者差距五倍。為達實價課稅，財政部自民國一百年起，下令五區國稅局「實價查稅」，鎖定台北市大安、信義、中正、松山和新北市板橋、新莊等交易「熱區」。官員證實，北市售價逾三千萬、新北逾兩千萬，「國稅局必查！」現行所得稅法規定，售屋利得以實價課稅為原則；若無法出示買賣成本，國稅局也查不到實價，納稅人才可依房屋財產交易所得標準，推估所得課稅。台北國稅局副局長王玠琛說，國稅局實價查稅原則是「抓大放小」，台北市若「售價超過三千萬」或「房屋評定現值超過四百萬」，符合其中一項條件，國稅局都會查稅。他進一步表示，國稅局會查核建商、地政事務所的買賣契約，以及銀行貸款資金，「如果有人具體檢舉，國稅局也會查」。至於實價登錄能否成為課稅依據？王玠琛指出，實價登錄只是區段資料，不是具體個案，「不可能成為課稅依據」；稅法明定實價課稅為原則，國稅局不是因為奢侈稅或實價登錄才實價查稅。財政部長張盛和說，只要查得到，房屋交易本來就是實價課稅；公告土地現值若接近市價，課徵土地增值稅，房地分開計算，「這是比較容易達成的實價課稅」。賦稅署副署長許慈美說，實價課稅已有基礎，「奢侈稅就是實價課稅」；財政部明年起將透過稽徵業務考核，督促各縣市調整房屋評定標準價格，讓不動產交易課稅逐步接近實價。 新聞辭典／實價課稅‧不動產的實價課稅原是指土地、房屋交易以及持有皆以實際市價課稅，與目前土地交易僅課徵契稅、房屋交易依照評定現值課稅不同。此外，奢侈稅是針對兩年內的交易課稅，因此官方很早便定調，未來實價課稅也是針對交易時的實價價差課稅，而非對「持有的房地產以市價課稅」。內政部推動「實價登錄」時，當時的財政部長李述德曾表示，「實價登錄」和「實價課稅」都是實現「居住正義」的一環，但「實價課稅」並非一步到位，必須有社會共識後，才能去做。但在實務上，國稅局已將「實價登錄」和「實價課稅」巧妙地串接，實現部分的居住正義。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=297003
實價登錄查稅 「一毛都逃不掉」
2013/09/21 【聯合報╱記者陳信升／台北報導】近期北市賣屋的民眾陸續收到補稅通知單，補繳的稅目為房屋財產交易所得稅，且補稅的金額多在原本繳納稅額的二至三倍。許多民眾原以為自己已誠實納稅，但卻被要求補稅，原因就是稅局依據實價登錄的資料積極查稅。不動產業者透露，累積了一年的實價登錄資料，在可追溯其取得成本下，讓稅局積極查稅。尤其台北市高價區的大安、信義、松山區，以及新北市板橋區，總價五千萬的房產交易案，更是查稅重點。業者觀察，補稅蔓延，若非急迫需求資金，不少售屋者已開始觀望，畢竟獲利因稅減少下，售屋會更謹慎。業者認為，雖然有所得依法納稅合情合理，但政府過去承諾實價登錄資料絕對不會用在實價課稅的用途上，以這種「不能說的秘密」查稅，將嚴重衝擊中古屋市場的交易量。所得稅法第十四條規定，售屋申報財產交易所得，須以交易時的成交價額，減除原始取得之成本，再扣除掉改良、移轉等相關費用後，以實際金額申報。但許多民眾被業者誤導，以為全都可用評定稅率，由於評定稅率所付稅額確實低很多，因此很多民眾採用評定稅率申報，才被要求補稅。房仲業者透露，日前曾有高雄市一屋主，短期內買進並賣出房產，並自行依房屋評定現值及財產交易所得標準計算申報財產交易所得三十餘萬元，國稅局查得資料，核定其房屋財產交易所得八百多萬，不僅要求補稅三百萬元，同時處罰鍰一百餘萬元。業者表示，查稅資料來源不限於實價登錄資訊，另包括建商、銀行端的買賣契約書等附屬文件，「查稅簡直易如反掌」。執業地政士方淑蘋說，土地增值稅的爭議較小，是依公告土地現值申報。但過去房屋交易因無可稽核的實價資訊，因此用評定現值申報，有了實價資料後，稅局可拆算房、地比例，依售屋所得獲利金額課稅，「若是從取得至售出兩端訊息皆被掌握，稅金更是一毛都逃不掉」。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=297006
工業用地、假農舍擬徵奢侈稅
自由時報 – 2013年9月21日 上午6:11〔自由時報記者鄭琪芳／台北報導〕財政部於二○一一年六月祭出奢侈稅（特種貨物及勞務稅）打房，但因「非都市土地」（都市計畫範圍以外土地）不納入課稅，部分投資客轉往炒作工業用地，財政部已注意到此問題，擬修法將「得核發建造執照非都市土地」納入課稅，未來工業用地、假農舍等，可能被課徵奢侈稅。現行奢侈稅規定，出售「持有二年以內的房地或依法得核發建造執照的都市土地（都市計畫範圍內土地）」，按成交價課徵十％或十五％；但「素地」若是非都市土地，就算兩年內移轉也不會被課徵奢侈稅，由於工業用地多屬非都市土地，因此被排除課稅。為打擊近年來工業用地不當炒作，財政部擬將非都市土地納入課稅，日前出爐的奢侈稅研究報告指出，鄰近都市或交通要道的非都市土地，價值與都市土地相近，若未納入課稅範圍，易成為短期投機炒作標的，建議將「得核發建造執照非都市土地」納入課稅。預售屋也擬納入另外，奢侈稅研究報告也建議，將課稅年限由二年延長至三年，持有未滿三年就出售的不動產，按成交價課徵七％；此外，預售屋為目前房市炒作的關鍵因素，部分建商或代銷業者透過特定專業投資客以「紅單」（預售訂購單）炒作房價，有必要將預售屋也納入課稅。財政部賦稅署副署長許慈美說明，奢侈稅研究報告確實建議將非都市土地及預售屋納入課稅，並將課稅年限延長至三年，但財政部還在蒐集各界意見，目前還沒有既定方向。奢侈稅的目的是要打擊短期投機炒作，將朝此方向修法，並於本會期提出修正草案，但未列入優先法案，所以「底牌不急著亮出來」。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/工業用地-假農舍擬徵奢侈稅-221059796--finance.html
工業區徵空地稅 內政部打槍
作者： 記者潘羿菁╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月21日 上午5:30工商時報【記者潘羿菁╱台北報導】經濟部為了遏止工業區內囤地歪風，期盼地方政府課徵空地稅，促使業者釋地，工業局建議台中市與桃園縣政府率先開徵，不過據了解，內政部不同意，而台中與桃園政府也不支持，形成各單位都不買單的窘境，工業局打擊囤地的決心，受到打擊。但是工業局並不氣餒，官員說，中秋節過後，將邀請內政部地政司、桃園縣、台中市等相關單位溝通，希望可以協調出共識。工業局本月初召開「產業用地供需分析與因應對策」會議，邀請內政部、財政部、新北市、桃園縣、台南市、台中市與高雄市，研議兩大主軸，第一、建請各地政府盤點工業區土地使用情況，作為取消地價稅優惠的依據。第二、建議地方政府課徵空地稅。對廠商而言，若開徵空地稅，持有的土地成本加重，其計算方式是依據地價稅額加徵2~5倍，作為空地稅額。工業局鎖定五個直轄市與桃園縣，建議開徵空地稅，不過內部分析後發現，台北市與新北市的工業區，都逐漸轉型為製造業聯結服務業的形態，所需土地並不大，所以開徵空地稅不適宜，而高雄市與台南市的土地，供應量仍然很充裕，無需急於課徵空地稅。問題在於桃園縣與台中市，目前這兩個區域土地供需失衡，工業局指出，桃園縣的工業區內廠商，還是以純粹製造業為大宗，所需土地面積往往要一定規模，再加上桃園多餘土地有限，相當適合開徵。至於台中市的土地需求來源多半落在精密機械產業，因此產業需要的土地規模相當大，工業局也建議應該開徵。工業局認為，空地稅的法源依據是平均地權條例，由內政部授權地方政府可以自行開徵，因此重點在於地方政府的意願。但是內政部地政司認為，空地稅的立法主旨是為了要管理一般住宅用地，避免有心人士養地投機行為，造成房價飆漲亂象影響民生居住，而工業用地的管理，並非空地稅制度考量，如果要求各地政府復徵，還是需要經過更加周延考量，因此建議工業局，「統籌規劃採取其他更具效果的手段或管制方法」。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/工業區徵空地稅-內政部打槍-213000751--finance.html
Q2房價所得比 略降至8.4倍
作者： 記者呂雪彗╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月19日 上午5:30工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】內政部昨（18）日公布第二季住宅需求動向調查，整體調查地區的房價所得比為8.4倍，較第1季8.9倍略降；另外，整體地區購屋者房價綜合趨勢分數為135.2分、較上季減少2.2分，意味未來房市看漲趨勢已減緩，對房市後市並不看好。昨公布第二季住宅需求動向調查，其中近期趨勢分數為139.6分，較上季增加3.0分，以桃竹縣市148.5分最高，較上季增加4.5分，台北市129.7分較低，較上季減少1.4分。但未來一年的趨勢分數為130.8分，較上季減少7.5分，其中桃竹縣市137.8分最高，較上季減7.6分，臺北市126.4分較低，較上季減少8.2分。顯見整體而言，購屋者對未來房市看漲趨勢，都認為會減緩下來。調查顯示，第二季平均購屋面積為41.6坪，較第一季增加0.6坪；平均購屋總價為新台幣904萬元，較第1季減少1％；平均單價每坪23.3萬元。在房價所得比部分，整體地區為8.4倍較上季減少0.5倍，貸款負擔率為33.3％，較上季減少0.6個百分點，六大都會區房價所得比，仍以台北市12.4倍為最高，但已較第一季13.5倍下降，且這是自102年第二季來近一年新低；貸款負擔率台北市44.8％，也是六大都會區最重，但較第一季減少3.4％。全省房價所得比，唯獨桃竹縣市第二季上升至7.5倍，較第一季增加，其餘台中市為7.4倍、台南市為5.5倍、高雄市7.2倍，均較第1季下降。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/q2房價所得比-略降至8-4倍-213000555--finance.html
雙北購屋糾紛 隱瞞重要資訊居冠
作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月19日 上午5:30工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】第四季即將進入年度購屋旺季，不過房地產消費糾紛經常被買方視為地雷。最新統計顯示，往年總是高居最常發生糾紛類型榜首的「漏水」問題，今年上半年則由「隱瞞重要資訊」取代，高居雙北市購屋糾紛第一名。住展雜誌昨（18）日匯整內政部地政司最新公布的不動產交易糾紛數據指出，2013年雙北市上半年的房地產消費糾紛，房仲業引發的房地產消費糾紛案件占比高達65％；其中，更以「隱瞞重要資訊」的比例最高，有41件，占上半年購屋糾紛總件數271件的15.1％。排名居次的是「房屋漏水」，上半年仍居高不下，累計共有27件，占總件數的9.9％；排行第三的「終止委售或買賣契約」，有22件，占8.1％；「定金返還」以及「仲介斡旋金返還」，則分居第四與第五名。住展雜誌研發長倪子仁表示，雙北市今年上半年的房地產消費糾紛，包含中古屋的仲介糾紛，建商推案的預售屋、新成屋買賣糾紛，總計台北市有96件、新北市有175件。倪子仁分析，常見的凶宅買賣糾紛，也屬於「隱瞞重要資訊」的一種，少數房仲經紀人為了順利成交，刻意避而不提。另外，在買賣房屋或租屋常見的糾紛，就是因臨時有變故必須終止契約時，所衍生的「定金返還」與「斡旋金返還」的糾紛。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/雙北購屋糾紛-隱瞞重要資訊居冠-213000167--finance.html
